تغییر الگوی مسکن؛ از مسکن ملکی به استیجاری - مجله آراد

می توان به جرات خاطرنشان کرد که تا دو تا سه سال اخیر هیچ توجهی از سوی سیاستگذار بخش مسکن به حوزه استیجار و بازار اجاره معطوف نشده بود و در کل جهت سیاستگذاری ها در برنامه های تامین مسکن به سمت توسعه بازار مسکن ملکی بود و کل یارانه هایی که برای بخش مسکن نیز اختصاص یافت به بازار مسکن ملکی ورود کرد. در طرح مسکن مهر که نیمه دوم دهه 80 در کشور اجرایی شد قرار بود بخشی از واحدها به بازار استیجار اختصاص یابد اما در میانه راه کل این طرح به مسکن ملکی اختصاص یافت و عملا موضوع مسکن استیجاری در طرح مسکن مهر به فراموشی سپرده شد. از سال 97 همزمان با وقوع تحولات بیرونی و درونی بازار مسکن، وقایعی همانند افزایش ریسک های غیراقتصادی، تشدید تحریم ها، رشد منفی در اقتصاد کشور، کاهش سطح عایدی خانوار و بعلاوه نوسانات بازارهای اقتصادی از جمله جهش قیمت مسکن، منجر به افزایش جمعیت اجاره نشین در کشور شد. آنالیز ها و برآوردها نشان می دهد هم اکنون تعداد مستاجرها در تهران نسبت به مالکان واحدهای مسکونی به اندازه قابل توجهی افزایش یافته است. این در حالی است که عمده معاملات خرید مسکن در بازار ملک مرکز مربوط به خریدهای سرمایه ای با انگیزه حفظ ارزش دارایی ها در طول زمان است. اینکه شرایط اجاره نشینی و بازار استیجار هم اکنون به ویژه در شهر تهران و سایر کلان شهرها و شهرهای بزرگ به مساله ای بغرنج تبدیل شده است یک واقعیت مهم است. اما سوال اساسی این است که در روبروه با این بحران چه باید کرد.

در پاسخ به این سوال می توان گفت در روبروه با این بحران چند رویکرد مهم را می توان اتخاذ کرد. رویکرد اول ارتباط بسیار مستقیمی با این پر سش دارد که آیا در شرایط فعلی عرضه و تقاضای مسکن در استطاعت، در بازار اجاره، کافی است؟ دقت داشته باشید که تنها تعادل عرضه و تقاضای مسکن به معنای وجود حداقل یک مسکن در ازای هر خانوار، به معنای پاسخ به احتیاج مسکن همه افراد در جامعه نیست؛ آنچه مهم است تعادل عرضه مسکن در استطاعت با تقاضای مصرفی است. در واقع عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در استطاعت باید با تقاضای سکونتی متناسب و در حالت تعادل باشد؛ چون عایدی خانوار با بحران روبرو است و نمی تواند هزینه سکونت و اجاره بهای هر نوع مسکنی را تامین کند. بنابراین نخستین رویکرد و مهم ترین رویکرد در بازار اجاره این است که سیاست های به سمت افزایش عرضه مسکن در استطاعت در بازار اجاره برود.

اما در سال های اخیر- سه سال گذشته- شاهد آن هستیم که دولت به جای آنکه برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت در سه شکل فوری، میان مدت و بلندمدت برنامه ریزی کند تنها به رویکرد دستوری برای کنترل سقف اجاره بهای مسکن و پرداخت وام های غیریارانه ای و گران قیمت به مستاجرها پرداخته است که برآوردها نیز حاکی از اصابت تعداد کمی از این وام ها به گروه هدف است.

در واقع سریع ترین اقدامی که در شرایط فعلی به فکر سیاستگذار مسکن برای کنترل بازار اجاره خطور نموده است، اقدام دستوری برای سقف گذاری اجاره بهای مسکن است. تجربه اجرای این سیاست در بازار اجاره در سال های 99 و 1400 نشان می دهد این اقدام تاثیری در بازار اجاره نداشته است و عملا نتوانسته است کارآمدی لازم را در این بازار ایجاد کند.

شاهد موثق این ادعا، رشد اجاره بهای مسکن به طور میانه دو برابر بیشتر از سقف دستوری مشخص شده در هر کدام از این دو سال است. وام ودیعه مسکن هم با توجه به مبلغ ناکافی این وام در برابر هزینه سنگین اجاره نشینی، یارانه ای نبودن نرخ بهره و بالا بودن قسط ماهانه عملا کمکی به تقویت توان اقتصادی مستاجرها در این بازار ننموده است. شاید اگر نرخ سود این تسهیلات یارانه ای بود، با سقف بالاتر و در دوره زمانی طولانی تری یا با قسط ماهانه کمتر به متقاضیان عرضه می شد، می توانست در کوتاه مدت توان اقتصادی مستاجرها در بازار استیجار را به طور نسبی تقویت کند اما این راه چاره هم دائمی نبود؛ ضمن آنکه عملا هیچ کدام از این پیش شرط ها در وام فعلی و وام های پرداختی در دو سال گذشته به بازار استیجار مهیا نشده است.

دسترسی به وام های با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار در شبکه بانکی چندان سخت نیست؛ بنابراین اگر این وام واقعا می توانست اثری در این بازار و توان اقتصادی مستاجرها داشته باشد، آنها می توانستند از سایر بانک ها نیز معادل این وام را دریافت نمایند. به نظر می رسد اقدام برای نرخ گذاری دستوری و بعلاوه پرداخت وام ودیعه مسکن به اشکال فعلی، بیشتر مشابه یک اقدام بدون هدف تضمین شده است تا از این طریق گفته گردد کاری در بازار اجاره و برای مستاجرها اجرا شده است. بدون آنکه توجه جدی گردد که آیا این اقدام در این بازار اثرگذار بوده است یا خیر؟ اما یک رویکرد مهم و اساسی در بازار اجاره می تواند اجرا گردد که در کنار برنامه ریزی میان مدت و بلندمدت برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت به بازار اجاره، دسترسی مستاجرها را به این نوع واحدها به فوریت تسهیل کند. این اقدام کوتاه مدت که در کشورهای پیشرفته جهان نیز اجرا شده، در حال اجراست و اتفاقا نتیجه بخش هم بوده است به نوعی راهنمایی بازار به سمت هدف مورد نظر یعنی ساماندهی بازار اجاره و کاستن از حجم بحران در این بازار است.

اقتصادیات ستانی از املاک مسکونی و بعلاوه ارائه سوبسیدهای مشوق برای سرمایه گذاران بازار استیجار برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره و بعلاوه سیاستگذاری برای ساخت و عرضه مسکن اجاره ای مهم ترین روینمودهایی است که باید در این زمینه به فوریت اجرایی گردد. بهتر بود دولت بخشی از طرح نهضت ملی مسکن مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را به ساخت واحدهای اجاره ای اختصاص دهد. حتی اگر الگوهایی که در سال ها و دهه های گذشته برای واگذاری زمین به کار گرفته شد، معطوف به توسعه بازار استیجار شده و در خدمت این بازار قرار می گرفت می توانست تا حدی از بحران فعلی اجاره بها کم کند. دولت در شرایط فعلی می تواند یک بسته توسعه بازار اجاره تعریف نموده و انگیزه های اقتصادی مورد احتیاج برای ورود بخش خصوصی به بازار اجاره داری حرفه ای را به وسیله ضوابط تشویقی مانند معافیت ها، مشوق ها و تسهیلات از یک سو و ابزارهای بازدارنده مانند اهرم های اقتصادیاتی از سوی دیگر، ایجاد کند. به وسیله اجرای این بسته توسعه ای، می توان امیدوار بود که اقدامات مورد نظر محرکی برای توسعه بازار استیجار به وسیله افزایش عرضه مسکن در استطاعت برای خانوارهای مستاجر گردد و همراه با خود بازار اجاره داری حرفه ای را ایجاد کند.

می توان از موجودی صندوق های بازنشستگی و توان اقتصادی و اجرایی نهادهای اجتماعی نیز برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در استطاعت به بازار اجاره با اولویت واگذاری واحدها به اعضای این صندوق ها و افراد تحت حمایت این نهادها، استفاده کرد. در واقع در شرایط فعلی شیفت پارادایم یا تغییر الگوی اقدامات دولت در بازار مسکن از عرضه مسکن ملکی به عرضه مسکن استیجاری در استطاعت جزو ضروری ترین اقدامات است. چرا که حتی در صورت عرضه مسکن ملکی به افراد واقع در ضعیف ترین دهک های عایدیی مانند دهک یک تا سه، خطر فروش این واحدها برای پوشش هزینه های ضروری تر(هزینه های معیشت اولیه) و ورود مجدد این افراد به بازار اجاره و تکرار سیکل باطل سیاستگذاری های غلط در این زمینه بسیار زیاد است.